合同案件咨询 郭亚兰律师 18792777698
二手房买卖合同当事人一般如下：
甲方（出售方）：
乙方（买受方）：
填写说明：此处出售方必须填写登记在房地产产权证上的产权人，而买受方必须填写将来登记在产权证上产权人。
法律风险提示：
一、售房人主体资格风险
1、验明出售方真实身份
任何二手房买卖合同，房屋的出售方必须为房屋的产权人，有些房屋只登记一位产权人，而有些房屋登记多位产权人，尤其在国内一套房屋的产权人通常是有一家三口，甚至还有其他合买、共同投资的情形。但无论产权人有几位，都必须一一验明出售方真实身份，确保买卖合同及其他法律文件的签字是其本人或其本人委托的代理人亲笔签字。对于未成年人，则必须由其法定代理人代为签署买卖合同及相关法律文件。避免他人在未经授权的情形下，代为出售房屋。
验明出售方真实身份，作为购买人应要求出售方出示以下证件原件：
身份证、户口簿、未成年人的医学chushengzheng明、婚姻证明文件（结婚证或lihun证），有代理人情形的，应要求出具经公证的《授权委托书》，并仔细阅读代理权限。
出售方为国内居民的身份证为：中华人民共和国居民身份证
出售方为港、澳、台人士的身份证为：台湾居民应提供“台湾居民来往大陆通行证”合法有效的证件，俗称“台胞证”、香港居民应提供“香港yongjiu居民身份证”、“港澳居民来往内地通行证”；澳门居民应提供“澳门yongjiu居民身份证”。
出售方为外籍人士的身份证为：护照原件，并查阅护照中来往的签证。
相关法律规定：《合同法》第四十八条无权代理的相关规定
《合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止斤以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认以前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式做出。
2、产权人或共有人死亡、房屋该如何出售
中国正在步入老龄化社会，很多老人名下都有房产，那么在老人去世后，若要出售其名下的房产，该如何处理呢？
首先，作为房屋的继承人应依法办理继承手续，房屋只有在办理完继承手续，依法变更产权人后方可出售。目前办理房屋的继承需要通过继承公证途径或法院诉讼途径的方式办理，当然在没有纠纷的情况，继承公证方式办理房屋继承手续最为便捷，但可能成本较高。
这里需要引起买卖双方足够注意的是：夫妻共同财产、只有一人登记在产权证上、而未登记在产证上的共有人死亡的情形，务必引起买卖双方高度注意，这种情形亦应先依法办理继承手续，再出售，从而避免侵犯其他继承人的合法权益，而导致房屋买卖合同无效。
相关法律规定：
《继承法》第十条 遗产按照下列顺序继承：
diyi顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由diyi顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有diyi顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
《物权法》第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
3、未成年人房产该如何处置
国内家庭在购房时，普遍习惯将孩子的名字一并写入产证，当然，这可以避免将来可能产生的高额遗产税，但是也给房产处置带来不便。根据《民法通则》第18条的规定，除为了被监护人的利益外，不得处置被监护人的财产。然而，现实操作中，房地产登记部门对于处置未成年人房产，只要未成年人的父母均同意出售即可，不会过度的去审查是否为了未成年人的利益。
这里需要特别注意的是：未成年人父母离异情形，在父母离异后，一方拟处置未成年人名下房产，必须经过另外一方同意，否则可能无法办理房地产产权转移登记。因此，这种情形，离异的双方务必提前沟通，避免因无法办理过户登记而承担相应的法律责任。另外，作为购房人，亦应注意询问出售方中未成年人父母的婚姻状况，在确认未成年人的监护人均同意的情况下方可购房房屋，避免不必要的纠纷。
相关法规：
《民法通则》第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
4、出售方为企业当事人的房产处置
出售方为企业的当事人，务必要求出售方提供营业执照正、副本，并要求法定代表人亲笔签署合同，法定代表人无法亲自签署合同的情况下，应要求处置房屋的代理人出示经公证的《授权委托书》，避免代理人恶意处置公司房产。同时，由于房产价值较大，应尽可能要求出售方提供公司关于出售该房产的《股东会决议》，避免其法定代表人超越权限处置公司财产，而产生不必要的纠纷。
二、购房人主体资格风险
对于限购的城市（北、上、广、深），购房人务必查询自己是否有购房资格，若无购房资格，会导致房屋买卖合同无法继续履行，避免因此而承担不必要的法律责任。
陕西云德律师事务所
地址：陕西省西安市曲江新区雁南五路商通大道智慧大厦一、二、三、五、九层 （陕西省高级人民法院南侧）
电话： 029-85251500
网址：www.yundelaw.com
邮箱： [email protected]
陕西云德律师事务所
029 85231325