来源：樱桃大房子
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昨天反炒房的文章里，我对长沙的调控升级充满了高度赞美之词，有粉丝甚至留言，我的评论很符合“主流媒体”的观点，是什么让我写出这样的文章？
真的是情不自禁！为长沙这么积极主动的调控所感动！
结果文章一出，几个粉丝留言告诉我，长沙又放松了限购！本科只要买了社保，无需12个月限制，就能买房！
猝不及防！这变化让我心都凉了！要知道长沙出台史上最严调控政策过去才一周时间！
my god！！！
这是开玩笑吗？
不是！
7月1日晚上，湖南卫视频道先播出了关于长沙筑梦工程落户人才买首套房要求：按长沙市青年人才筑梦工程落户长沙，在长沙就业并缴纳职工社保的青年人才，含留学归国人员，凭市公安局，市人社局出具证明，可购买首套住房，连续缴纳社保时间没有12个月的限制。
然后市民在网上问市长，7月2日收到回复：
所以可以确定，全日制本科通过人才新政落户，是刚需，35岁以下，在长沙缴有社保，哪怕你缴纳一天，只要社保可以查到，就有购房资格。
长沙购房门槛相对来说还是不算高，这又能吸引一大批一线城市的人回长沙购房。
此外，按长沙市青年人才筑梦工程（16-35岁）落户长沙，在长沙就业并缴纳职工社保的青年人才，含留学归国人员，凭市公安局、市人社局出具的证明，也可购买首套住房，缴纳社保时间没有连续缴满12个月的限制。
成都今年5月15日出台的新政策，对人才落户规定，本科、研究生都要求缴纳一年社保才能买房，真正补上了人才落户只为买房的漏洞。
是我太认真！还是我太天真！
前有海南最严调控后大放水，今有我深爱的家乡湖南长沙朝令夕改！
变化太快的政策，确实让人无所适从！
另外，长沙被爆出梅溪湖中海熙湾销售单价18000元/平米，其中精装修5298元/平米，大平层精装超7000元/平米，售楼员称，之所以这么定，是因为毛坯房批价低，他们要用装修部分来补。
长沙只有限房价竞地价的刚需项目，有装修不超过2500一平米的要求，非刚需楼盘的精装没有限制，所以开发商照样可以通过装修部分来弥补被限价的损失。
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上周长沙共监测到16次开盘，各大房企纷纷推新入市，共计推出4878套房源，去化率只有81％，全装修房源占总房源比例有所上升。而以前开盘都是售罄，日光。
本来新政调控效果非常显著，眼看着市场就要冷静下来，但现在没调控几天就开了口子，调控效果还是要打折扣了。
长沙不是很清楚吗？当前的矛盾已经不是供需矛盾，而是炒房和反炒房的矛盾。
如果炒房投机行为不遏制，在限价的情况下，差价始终存在，买到就赚到的心里，供给再多的房源，都不够满足市场的需求。
按长沙市政府通报最新数据，目前全市已监制价格未申办预售住宅面积有245万平方米，近2万套；已监制价格达到预售条件、未及时申办预售许可的项目有33个，共133万平方米。加起来是378万平米。
如果是市内六区，按照5月份成交量，80万平米，也就是不到5个月的库存，如果包括了县，就只有两三个月的库存了。
可见库存是非常紧张的！
我这次去北辰三角洲踩盘，销售人员告诉我，上一次开盘，600多套房子，5000人认筹，资质上认证都是所谓的刚需，但其实大都带有投资性质，来自地州市的人非常多，大家转户口过来太容易，因为价格便宜，江景房1.1万/平米毛坯，买到赚到，先买一套放着，住不住再说。
北辰三角洲2010年就卖到了7200元/平米，八年时间过去，才涨了四千一平米，这个涨幅，连八线小县城都比它涨的多，因为二手房毛坯已经卖到1.7万/平米，买了至少不会亏。
在价格倒挂下，其实已经很难分清楚，哪些是真正的刚需，哪些是投资了！
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长沙未来的房价走势，很大程度上，还是取决于长沙的供给量。
6月22日，据长沙市国土资源局透露，长沙市今年预计供应住宅用地633.19公顷（合9497.85亩），预计比2017年实际供应量增加66％。
如果能够按照计划完成，当然供给量会有较大幅度的改善，但就怕完不成，因为2017年的土地供给量跟计划相比，只完成了不到计划的一半。
2015-2017年，连续三年来，长沙的土地供给量都处于一个相对较低的水平，但我们看上一轮调控，2010-2011年的土地出让也不多，并不妨碍2012年开始的价格调整。只不过所处的时期已不同，中心区土地开发接近完毕，进入存量房交易为主，所以新房还是比较稀缺的！未来新出让土地更多是外围，以岳麓、望城和浏阳、长沙县城为主。
据该局统计，2017年，长沙市（含区市县）实际供应商品住宅用地381公顷（5715亩）。
2018年1～4月，长沙市住宅供地力度已大幅提升。其中，全市（含区市县）住宅用地已供应了2600亩，同比增623％；住宅可建面积549万平方米，同比增622％。
从目前来看，执行的力度还是不错。
我跟长沙房企了解到，长沙现在土地出让已经进入了2.0时代，很少有单纯的住宅用地出让，而是需以产业勾地，比如拿下一块住宅用地，再负责建的写字楼里要招几个500强企业进来，保证未来3年纳税多少，房企给企业减免租金，让利给企业，在商业上吃亏，再通过住宅赚回来，所以表面上拿地成本不高，但地下成本还是高。
对长沙而言，也是一石二鸟，过去卖地是一锤子买卖，现在是既卖了地，又解决了招商引资的问题，保证了长期的财政收入来源。
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最后说说板块，对长沙来说，真的是三十年河东，三十年河西。
先说河西，以前岳麓区价格，永远是排名全市倒数一二，如今因为梅溪湖、滨江新城、市政府板块的崛起，住宅价格已经跃居头两位。
▲2018年5月长沙住宅产品各板块均价情况
河西此轮房价比河东新房、二手房价格上涨都要快，因为河西价格原来就较为便宜，但因为规划好，在平地上盖高楼，白纸上画画，成长的显然比河东老城拆迁更快，而且岳麓区有科技产业，高收入人群支撑。
跟长沙业内资深的人聊，他们都认为，望城区会成为下一个投资热点，一是成本低，河东的土地成本高，动辄六七千一平米，企业都不会去河东，现在都往望城跑，我没有去现场跑。我2011年经常去金星北那边跑盘，比如新城国际花都，当时是四千的价格，现在七千多，涨幅算合理范围内吧，但升值肯定是不如岳麓区的。
河西往北是洞庭湖平原，平整成本低，往南是大王山，开发成本高，而且南边的配套不齐全，学校商业医院都不如北边，河西北因为有市政府的存在，所以各种配套都会更齐全。
政府重金打造的梅溪湖，16所名校，靠湖一片入住率已达到60％以上，环境优美、商业配套齐全、产业导入人流，格局非常高，未来还有高铁西站，机场配套。
梅溪湖的环境和教育资源是最大的优势，因为长沙初中上学已经是采取片区危机派位，片区都是好学位，意味着你上好学校的几率就要大的多。
河东，老城区二环以内就不用说了，零零碎碎不成片，城市面貌有点走进东南亚的感觉，不像一个二线省会城市该有的档次。不成片，拥挤的结果就是，哪怕地段再中心，房价也难有多大的优势，品质上不去，有钱人不想住，而且长沙老城还有个特点，小区挨着马路特别近，几乎没有隔断，一个朋友住在雨花区，他每天打开窗户，楼下就是超市，广场，特别吵闹，这种闹市区，让你睡眠都不好。
武广新城，我跟一个熟知内情的朋友了解到，长沙非常重视，规划也很多，但正是因为期望值太高，地价高，没有给开发商预留足够的利润空间，结果地卖出去了，但因为商业占比高，导致开发商不敢开发，因为开发出来卖不掉，没钱赚，而高铁新城的规划已经报送国务院了，要再改规划很难改，因为交通、环境、配套需要重新评估，除非是内部改，比如把a开发商的住宅给b开发商，但谁愿意呢？当初政府以为高铁站商业多，考虑到长期税收问题，所以商业规划占比高，结果商业严重过剩，地卖了大家都不敢开发，所以这一片的开发就只能拖着。
而南边，暮云板块，由于有个军用机场，限高，开发不多。另外，省政府想往南发展，搞长株潭一体化，但长沙又想往西往北发展，不想被他们吸血，这个很正常，毕竟大家所处的角度不同。这几年长沙哪里发展更快，应该可以看出来吧。