提示：本文约5300字（不含图表），阅读预计需10分钟。
先解惑：
一直偏安长沙一隅的老周，冷不丁跑岳阳去调啥毛线研呀？其实呀，是为了一张图：
▲图片来源：“岳阳地产研习社”
有木有搞错！岳阳房价毛坯9k-1w一大把？！这节奏，是要赶超长沙啊！
如果当时你在场，你会看到老周望着这张图，眼神里充满困惑，油腻的脑门上写着三个字：不——相——信！
不过，与其困惑自己，不如实地调研。老周说干就干，任何人招呼也没打，一个人直接驱车前往岳阳。
长沙距离岳阳约130公里，开车走g4京港澳高速转岳阳大道，一路上大货有点多，不过倒算通畅，大约2个小时多一点就到了。
岳阳古称巴陵，2017年的最新数据，全市常住人口573万，其中城镇常住人口327万，城区面积1439平方公里，是湖南的第二大经济体，仅次于省会长沙！
▲数据来源：湖南省统计局、中商产业研究院整理
不过从数据上看，虽然是第二，但gdp总量约为长沙的三分之一不到，差距还是蛮大的！而第三、四名的常德、衡阳紧随其后，三者差距并不大，反而后两者增速稍快！
从地理位置来说，岳阳扼守湖南的北大门，是长江流域的重要的港口城市，陵矶港为国际标准集装箱港口，岳阳的港口吞吐量，列全国内河港口第8。
洞庭湖是中国的第二大淡水湖，东洞庭湖的主要水面均在岳阳境内，外加汨罗江、湘江、资江、沅江、澧水等九条江河入湖，号称“九龙闹洞庭”。岳阳的水系资源之丰富，不仅湖南无人可敌，全国也屈指可数。
有意思的是，有网友问：岳阳的区号是0730，比省会长沙还少一位，什么原因？其实啊，所有省会城市的区号，结尾都是1，按数字排序，0其实是最后一位。
作为老牌经济强市，十多年来的湖南老二，岳阳近来来，受到沿海的“小镇工业”冲击较大，同时常德、衡阳乃至郴州的步步紧逼，让岳阳充满危机感。
岳阳近年来，一直谋求摆脱过去对石油、造纸、化学工业的过分依赖，想以内河港口城市为依托，打造“大口岸”，融入长江经济产业带。
但显然，湖南近年来，重点打造的是“长株潭”城市群，以及“强省会”的战略目标。所以，岳阳想依托其地理水文优势，成为长江经济带的“大港口”，更多的恐怕得靠“自力更生，自己动手”。
从人口净流入对比分析来看，虽然长沙是全省唯一人口净流入城市，但岳阳的人口流出并不多，说明本地人对岳阳的认同度较高（网络上也有岳阳本地人较为安逸一说）。
▲数据来源网络
与省会长沙的其它数据对比如下：
岳阳的这轮房价上涨，启动有些晚。虽然从2016年下半年开始，部分楼盘已经开始出现成交火爆，价格上涨的情况，但整体均价变动不大。
▲数据图表来源：安居客
2017年6月，岳阳的新房均价还在5k以下（4807），但到了12月份，新房均价已经站上6k了（6246）。
根据岳阳市新建商品房网上的备案系统数据显示，2017年岳阳商品房共成交23639套，同比上涨11%左右；成交面积2770788㎡，较2016年上涨23%左右。
2017年岳阳市住房成交均价从1月份的4389元/㎡左右，上涨至12月份的6690元/㎡左右，涨幅达52.43%。这一均价超越株洲等城市，一跃成为湖南地州市中均价最高的城市，其楼市火爆程度可见一斑。
火爆的楼市行情，也吸引了众多国内品牌开发商，岳阳目前共有9家全国百强房企进驻，其中不乏恒大、碧桂园这样的“宇宙级”房企。
▲图片来源：“岳阳地产研习社”
仅恒大一家，目前在岳阳，已经是开发第五个楼盘。
那么，是什么原因导致岳阳房价涨得这么猛？根据房天下的报道，房产部门列出以下四点原因：
1、1+4+2大岳阳城市圈规划呼之欲出，加速了人口流动步伐，加之今年来全市各县市区棚户区改造同样实行货币化安置，吸引了周边县市区居民来中心城区投资兴业。
2、我市自2015年9月以来加速推进中心城区棚户（旧城）区改造，对征拆户实施货币化安置使商品房刚性需求急增。
3、2016年9月以来一线城市、省会长沙市限购、限贷政策的实施返乡置业现象明显增加。
4、近年来我市中心城区加大控违拆违力度，集中整治城中村规划建设，无资质黑开发得到有效遏制，几乎没有新增的小产权房进入市场。
房价过快上涨，引起了政府部门的重视。
2017年10月20日，岳阳市人民政府发布《关于进一步促进市中心城区房地产市场平稳健康发展的通知》，明确中心城区严格执行明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。
自此，岳阳开启“限价”模式。
2017年11月3日，岳阳市住建局发布《关于进一步加强岳阳市城区房地产市场监管的通知》规定：城区购买的商品住房（含二手房）需取得不动产权属证书满两年后方可上市交易。
自此，岳阳开启“2年限售”模式。
2017年12月29日，岳阳市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场监管的通知》，出台多项措施，打击捂盘、炒房、加价等扰乱市场秩序的行为。
2018年1月5 日，岳阳市住建局联合发改委、国土局等五部委联合印发《岳阳市中心城区定向限价商品住房实施办法（试行）》，对限制销售价格、套型面积和销售对象的出让用地，采取“限房价、竞地价”的竞拍方法。销售对象优先棚改、征收户。
但是，所有的调控措施里，并没有“限购”这一选项。
也就是说，非岳阳的外地户籍，在岳阳均可购房。而且首套首付最低2成（认贷不认房），二套首付最低3成。
据老周走访的楼盘来看，即便是“双外”人士，只需要提供一份很简单的“收入证明”，就能购房并顺利办理贷款。
也就是说，目前岳阳的楼市调控政策，是“许进不许出”，欢迎你来，但不欢迎你来来去去！
不过，值得一提的是：
尽管新房限价执行较严，但岳阳并没有出现类似长沙的，新房与二手房出现巨大“价格倒挂”现象，或者说，二手房倒挂的情况，并不严重。
以岳阳楼区为例，二手房价格普遍在8k左右，除少数热门楼盘，大部分区域的二手房，还是略低于新房，保持着合理的价差。
总结一下：
1、岳阳楼市从2017年上半年开始，步入快速上升通道，量价齐涨，上涨幅度超50%；上涨幅度及新房均价，除省会长沙外，均排名第一。
2、岳阳的旧城区棚改及货币化补贴措施，周边县市的吸附效应，以及长沙等地的限购挤压效应，是推动岳阳楼市需求火爆的内因。
3、外地品牌开发商的进驻，凭借其品牌溢价能力与营销力，一方面提升了楼盘产品档次与品质，但另一方面，特别是精装修交付的推广，变相拉高了岳阳的整体房价；
4、岳阳最新的新房均价为6600元/㎡左右，老城区价格并不高，均价在8k左右，但两大热门板块——高铁板块与南湖新区，领涨了全市房价，毛坯房价格在8k-9k左右，精装房在9.5k-1w左右，房价直逼省会长沙。
5、结合岳阳的城市经济总量、人口及增速，以及对比新房与二手房的价格、新区潜力供应量、在售新盘的销售率、限价限售政策等方面因素，综合判断如下：岳阳当前房价短期上涨动力不足，未来一两年内，或将出现“价格滞涨，成交下降”的趋势。
4、近年来我市中心城区加大控违拆违力度，集中整治城中村规划建设，无资质黑开发得到有效遏制，几乎没有新增的小产权房进入市场。
免责声明：以上观点，仅代表个人意见，请勿作为决策依据。
典型板块及样板楼盘调研
1
中心城区——天伦国际
项目位于青年路与建湘路交汇处，含天伦城21万㎡住宅、天伦金三角购物公园15万㎡城市综合体、天伦国际52万㎡高层住宅以及市政府对面天伦四期，总体量90余万㎡，不折不扣的城央大盘。
直观感受，项目投入并不低，石材裙楼立面、环形橡胶跑道、大型乔木、电梯间拼花地砖，指纹密码锁，豪宅的气质逼格，还是很有的；
值得吐槽的是建筑外立面的晾衣架，虽然已经尽量统一颜色和款式了，但确实有损外立面的美观度。（其实也说明在产品设计上，缺乏实用性考虑）
另外，从张贴的物业通知看，关于车位出售与停车收费，业主和物业似乎闹得并不愉快。而且从实地探访的结果来看，小区的封闭性，基本形同虚设，老周一个人在小区内畅通无阻。
目前项目主推21#40-51㎡，70年产权公寓，住宅剩余二期少量低楼层房源，毛坯均价8800左右。
2
高铁板块——恒大未来城、美的梧桐庄园、碧桂园奥体华府
板块综述
按照岳阳市“东拓北进南延”的规划思路，以“岳阳东”高铁站以及岳阳三荷机场（预计今年通航）为核心的城东板块，融合城北的城陵矶港口，拥有突出的交通优势，将成为“水陆空”为一体的岳阳“大门户”！
这个规划定位，有点类似于长沙的“临空经济区”。
从现状来看，虽然通过岳阳大道，从城区开车，只需17、8分钟即可抵达，但目前这个片区人气，尚比较不足，其它生活配套暂时也比较缺乏。
尽管如此，高铁板块还是吸引了很多大牌开发商，其中包括碧桂园（奥体华府与洛王项目）、恒大（绿洲与未来城），还有巴陵正荣府。
恒大未来城
项目位于金凤桥路与孙家坡路交会处（恒大绿洲南侧），总占地面积约263.9亩，总建筑面积约67万方，包括高层、情景花园洋房。
项目于5月1日首开，精装均价约1w左右，从销售情况看，目前尚有剩余部分房源仍在销售中。
值得一提的是，项目北面的恒大绿洲，2016年11月均价仅6300元/㎡，而到2017年10月，已经涨只9500元/㎡，一年来均价上涨了3200元/㎡，上涨了50%！板块上涨幅度惊人。
现场布置及园林，全都是满满的“恒大风”，看多了，可能会有审美疲劳，但标准化的优点也很明显：不论在哪输出，品质与效果都能保证。
美的梧桐庄园
值得一提是，长沙也有美的梧桐庄园，这也是老周想实地探访的原因。
项目位于巴陵东路与分水垄路交汇处，距离恒大绿洲仅几百米距离。
项目总占地面积约301亩，总建筑面积75万平方。这是美的地产在湖南打造的第九城，也是暨衡阳、长沙后的第三座梧桐庄园，是美的地产进入岳阳的首盘。
项目产品包括33层高层，以及11-18层板式小高层，前者带精装均价8600元/㎡左右，后者毛坯均价7500元/㎡左右。
目前毛坯小高层近剩一套在售，需要绑定12元/个车位；高层暂无房源，需要等后期开盘。
碧桂园奥体华府
其实从案名就能知道项目的位置，没错，项目位于岳阳体育中心东侧，东临大塘路，西临分水垅路，总建约29万㎡，主要为板式高层，全部为精装房源。
项目营销中心尚未开放，暂时客户接待，是在现场临时展点进行。据销售人员称，预计精装均价在1w左右。
3
南湖新区——恒大南湖半岛、九岳山语湖、保利中央公园、奥园誉湖湾
板块综述
长沙有梅溪湖，岳阳有南湖，都是城市的富人区！
南湖新区南岸，置业顾问对老周如是说。
作为推进城市南延的重要部署，根据规划，南湖新区在原有基础上，总面积和陆地面积分别为原来的1.7倍、1.9倍，并规划城市客厅板块、科技教育板块、新区战略板块、生态宜居板块、城市商业板块、宗教文化板块等6大板块。
南湖新区的最大优势是生态宜居，另外名校汇集，已投入使用的包括岳阳雅礼实验学校、湘一南湖学校、岳阳中学，正在建设的有湖师大附属南湖学校，这点与梅溪湖确实有相似之处。
南湖新区的湖体景观、独特的山体与岛屿景观、丰富的历史遗迹与文化、多样的生态群落，同时也是岳阳市全力打造的全域旅游新区。
恒大南湖半岛
先来个小插曲：
佩服恒大的营销执行力，老周去看的几乎所有恒大项目营销中心内，都有长沙恒大文化旅游城的展示专区，在恒大南湖半岛营销中心内，接待老周的置业顾问，甚至还苦口婆心地“劝导”我：
同样是1w左右，同样是带精装，长沙的标准甚至更高，与其买岳阳，何不想办法在长沙买呢？！也是醉了~
项目位于岳阳楼区云梦路与南津港大堤交汇处，三面临湖。总建16万㎡，共3789户，精装均价1w左右。
目�...