刚刚过去的2017年，长沙房地产市场吸引了外界更多的目光，在各类政策调控下，住宅市场由年初的过热调整为年底的趋于稳定。其中，梅溪湖板块长沙新中心，湘江新区核心的定位越来越清晰，受到众多投资者的青睐。
未来，长沙和梅溪湖片区房地产市场将如何变化？住宅利润被压缩后，市场新的机会点会在哪……
一、政策回顾
调控基调
从2016年下半年开始的此轮房地产市场调控，与以往数次调控相比，目标及导向更加明确。
中央政府紧紧围绕房住不炒的基调，差别化调控，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，抑制住宅均价过快增涨。
中央还强调，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足不同层次人群的住房需求，逐步完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
长沙政策
2017年初，由于长沙楼市涨幅明显高于大多数同能级城市，所以政府一改之前较为温和的政策基调，开始了力度空前的住宅调控组合拳，范围涵盖限购、限售、限贷、限价、限地价、限签等方面，购房门槛显著提高。
另外，所有限制政策均不涉及商业地产，这也使得部分住宅挤出的资金涌入商业地产。
二、市场回顾
2.1 土地市场
2.1.1 土地成交情况
2017年，长沙内六区范围内挂牌成交经营性用地建筑面积共计603万㎡，同比下降18.7%，其中梅溪湖核心片区成交53万㎡。
2015年至2017年的三年间，长沙成交经营性地块总建筑面积共计1,829万㎡，仅为2012年至2014年三年间的1/3；梅溪湖片区这一数据更是低至1/5，持续低位的土地成交面积将直接影响到未来三年长沙及梅溪湖片区的商品房新增供应量。
土地成交面积减少的同时，长沙的楼面地价却创出新高，同比上涨50.9%，达到3,289元/㎡；梅溪湖片区的平均楼面地价为5,972元/㎡，较全市均价高出82%。
这主要是由于在经历了2016年至2017年初商品房的一波较大幅度上涨后，房企对长沙土地的关注度与期望值明显提高；而梅溪湖片区作为长沙市最核心的热点板块，有着完善的交通、环境、教育、商业等配套，更是成为长沙房地产市场的标杆区域。
2.1.2 高商业比例地块成交分析
由于高住宅比例地块受到政府限地价、限售价等政策影响，成交的楼面地价往往不能反映出真实的市场热度；而高商业比例地块价格则不受政策限制。
从2017年典型的高商业比例地块成交情况来看，片区前景好、交通便利、景观资源佳三大要素汇集之地，受到投资商的热捧，尤其是地铁上盖物业，成交价格明显高于其他地块。
2.2 商品住宅市场
2.2.1 商品住宅成交
2017年，长沙商品住宅成交面积共计1,266万㎡，同比下降31%；其中梅溪湖片区成交105万㎡，同比下降39%。成交量下降的主要原因是长沙严格的限购、限售导致大量购房需求无法转化成有效需求。
梅溪湖核心片区由于大部分楼盘销售接近尾声，在售新项目较少，导致成交量较去年有所下降，降幅略高于长沙市平均水平。
从价格来看，长沙商品住宅成交均价再创新高，上涨24.3%达到8,881元/㎡；其中梅溪湖片区以高端产品为主，且供应量严重不足，导致整体均价进一步上涨至13,000元/㎡，超出全市均价46%。
2.2.2 商品住宅供求比
长沙市及梅溪湖商品住宅供求比保持在低位，住宅市场已连续2年供不应求。再加上政策限制导致的部分需求无法转化，实际的市场供求比会更低。
2.2.3 商品住宅成交结构
90-120㎡仍旧是长沙市住宅成交的主力面积段，但是占比逐年降低。
90㎡以下的住宅产品成交占比降幅明显。
长沙购房者的改善型需求增涨明显，过去三年间，120-144㎡的面积段占比增加了11.3个百分点。这是由于长沙的住房改善型需求增加，且限购政策导致追求一步到位的购房者比例更大。
2.2.4 各热点版块商品住宅成交分析
从长沙主要热点板块住宅成交情况来看，梅溪湖板块凭借其完善的交通、环境、教育、商业等优质配套资源，无论量还是价，均为长沙各大板块之首。
目前，梅溪湖片区所有在售住宅项目均价都超过10,000元/㎡，且板块内金茂府、晟通牡丹舸等项目均为长沙的高层豪宅典范。
2.2.5 商品住宅市场小结
2017年，虽然政策限制导致大批潜在购房者暂时失去了购房资格，但是长沙住宅市场供不应求的现象却越来越明显，许多项目出现一房难求、开盘即售罄的景象，尤其是在配套齐全的梅溪湖板块。
现有住宅库存下降的同时，需求端却高温持续，预计住宅供不应求的状况在2018年仍将继续。
从产品类型来看，改善型户型越来越受追捧，而限价政策却导致开发商推出改善型产品的驱动力不足，预计未来该类型产品的紧缺度会更大。
2.3 商业市场
2.3.1 公寓
2017年，长沙市公寓成交面积共计141万㎡；均价同比上涨17.8%，达到8,717元/㎡；供求比降至0.44。这主要是由于住宅市场受到政策的严格限制，而商业性质的公寓产品凭借较高的投资收益率及落户便利，投资热度迅速上升。
梅溪湖的公寓凭借其良好的公共交通和景观资源配套，受到市场追捧，片区供求比低至0.35，均价上涨51.8%至11,963元/㎡，较全市均价高出37%。
从2017热门公寓项目分析可知，位于热点板块且临近地铁的公寓产品受到市场的追捧，如果同时具有良好的景观资源，则溢价率会更高，单价可以比普通产品高一倍以上。
2.3.2 商铺
近几年，长沙商铺市场的成交量增长迅速，2017年共成交120万㎡，同比增长66.7%；全市成交单价回升至19,382元/㎡；供求比降至1以下。
梅溪湖片区商铺成交单价为27,352元/㎡，较全市均价高出41%。
2.3.3 写字楼
2017年长沙写字楼成交面积合计60.8万㎡，成交均价13,000元/㎡。
从全市热门的写字楼项目分析可知，均价高且成交面积大的项目，一般是位于重点发展板块中，兼具交通和景观优势的位置。
得益于长沙较好的经济发展，长沙写字楼租赁市场较为火热，尤其是大业主持有、整体运营的办公楼颇受租户青睐。
目前，梅溪湖核心片区的写字楼均采取整体运营模式，差异化定位，不到2年时间内，招商面积共计12.8万㎡，平均租金也属于长沙市较高水平。
2.3.4 商业地产小结
由于住宅市场严格限购，且供应量偏紧，导致部分资金进入商业地产。2017年，公寓、商铺及写字楼的成交面积、均价都迎来上涨行情，商业去库存的效果明显。
通过热门商业项目的分析发现，商业客户更多考虑的是交通、商业配套、板块发展潜力以及景观优势，其中，地铁周边商业物业最受客户青睐。
三、未来展望
政策变化　
国家调控房地产市场的初衷是防范因价格上涨太快而可能出现的风险。经过此轮严格调控，目前长沙住宅市场已基本结束上涨过快的状态；且同能级省会城市中，长沙的商品房均价最低。预计未来，长沙楼市政策再加码的概率不大。
房住不炒的大背景下，预计限购政策在短期内不会松动；同时，基于国家满足刚需、支持改善型住房需求的初衷，而地方政府对价格的严格限制将压缩开发商开发成本，高品质住宅产品将越来越稀缺，改善型住房在长沙市场上供不应求的现象将进一步凸显。
地方政府在政策层面如何突破？是否有可能考虑到不同层次的购房需求人群，通过批准差异化的住宅销售价格，以适应市场需求及变化？将是2018年的一个重要课题。
供需关系　
供给方面，2015-2017年三年间，因政府严控土地出让，长沙经营性用地的成交量仅为2012-2014这三年间的3成，而商品房的成交面积却增幅达50%以上，这势必会造成未来2-3年商品房供应量的紧缺。
需求方面，随着长沙经济地位的不断增强，千万人口城市的打造，人口吸附力扩大，长沙新增人口的商品房刚性需求会有较大增长；改善型需求则稳步增长。
总体而言，长沙住宅市场的供需不平衡现象会越发显著，尤其是改善型产品。
市场热点预测　
政府对于商品住宅的调控不放松，限购仍然将众多潜在购房者和资金阻挡在住宅市场之外。
从购房需求来看，商业性质的住房将获得更好的市场空间；从投资需求来看，住宅的投资空间已被压缩，而投资型公寓、商铺、写字楼等业态租金回报却在逐年递增，投资价值愈加明显；这也是2017年下半年以来，长沙商业地产的销售量、均价上涨明显的重要原因。
预计未来，更多资金将会投向商业板块，核心区域的优质商业土地价值将进一步提升。
（本文的新房数据来源于克而瑞研究机构，租赁数据来源于戴德梁行）