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长沙楼市整体观
长沙整体楼市状态，简单概括就是四平八稳，各有千秋。
为什么长沙房价比较均衡，除了极个别高档别墅，没有特别高的板块？在一般大城市，实行学区制度，尤其是定房定位的学位制度后，学区学位房和市中心或者沿江沿湖大平层都代表着高房价。那就先说说长沙的学区房和大平层。
学区房
八方小区一期（实验小学＋双语中学），万博汇（砂子塘小学），中天枫景（枫树山小学），钰龙天下（麓山国际小学＋双语），恒大华府（麓山国际小学）。
首先是这些楼盘都有一定的时间了，楼盘品质和最新的一些楼盘有很大差距。
房价基本上在16000—20000之间，房租也不高，再说一句题外话，教育公平是大势所趋，学位房制度会逐步弱化，采用划片微机摇号的办法，比如前几天北京已经做出了表率，其他城市跟进以缓解社会矛盾，是必然的，所以小孩刚出生的朋友们，大可不必太过在意学位，但是优质学校集中的区域，摇号摇中好学校的概率大一点，这是可能的，但是为了这个可能性付出太高的溢价，并不理性。
大平层
长沙是典型的南方城市，由于生态原因，江边更宜居，发展也都很好，绝对的好位置。尤其是长沙湘江橘子洲头，每周六的烟花燃放，俨然成为城市名片，更是加重了江边高层豪宅属性。
长沙的发展是“一江两岸”，以湘江为轴线。
但是长沙沿江核心区，华远华中心，万达公馆，保利国际，江山一号，万科紫台，各种网红脸喜欢租住，家长头疼，交通长期拥堵也让人心烦。不算是很宜居的环境，倒是真的特别适合网红主播们落脚。
也有人关注梅溪湖的大平层，梅溪湖金茂府，牡丹舸环境好，逼格高，学区因素不错（师大梅溪湖，长郡梅溪湖，周南梅溪湖）。但梅溪湖处于西二环外，不是长沙人传统的核心地段。也不像深圳上海等市中心的大平层那样有都市感觉。
所以综上，长沙的大平层并不突出。
另外的几个方向——
城南
美洲故事，托斯卡纳，城东的藏珑在长沙发展方向掉头向西后，位置削弱不少，前几年长沙向南向东的时候还比较火，但是政府转向往西，东南两个方向，房产就很就很消停了，房价也是在中低位徘徊。
北辰区域
北边，滨江一带湘江两岸，也是目前长沙新房销售最热门的区域—北辰区域。
滨江—北辰位于老城区向新城区扩展的前沿，也是主城区的自然延伸，各种过江隧道和地铁桥梁的修建，基础设施很快更新，这种区域，往往是发展潜力最大的，北辰离挨着老城区，租金高，离工作地点近。滨江挨着市府，以后规划都跟着沾光。但是这一区域楼盘密度太高，“刚需色彩”比豪宅色彩更浓。基本上也算是刚需盘集中地。
长沙还有一个特点，资源分散，对楼盘影响大。下面两个成长中的板块虽然不是很抢眼，但是也不可忽视。
武广片区
在2017年就悄悄的追上来了，但是周边的杂乱和无序，导致居住品质不高，档次上不去。
洋湖
算是一个缩水低配版的梅溪湖，地理位置较为偏僻，位于南二环以外长沙西南方向，但是基础设施也在逐步完善，地铁3号线穿过洋湖板块，过江桥梁隧道也在增加，东边衔接湘府路省政府一带，算是勉强接入了主城区，但是层级不高。
长沙的楼盘，没有各种要素都齐全的，每个楼盘总是有一两个要素不足。长沙新城的扩展，不像有些城市专攻一点，典型的如郑州之于郑东新区。而是资源扩散开来，滨江，梅溪湖，洋湖，武广，金星北，开福北都或多或少的享受了城市扩张的福利。
长沙老城区的拆迁改造在二线城市中算是做的比较好的，绝对核心地段都能旧城改造，步行街也建了九龙仓。所以长沙没有出现一些二线城市那种“新区美如画，老城破如渣”的情况。
于是，长沙楼市展示出这么一幅不同寻常的现象——“不管东西南北中，房价到处一万多”。
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长沙城市规划发展大方向
长沙虽然是块小平原，但是周围还是有很多小型山脉的，最大的一块平地是湘江东侧到黄花国际机场之间，北边除了湘江边一点地方之外都是山地，南边省府片区西侧有个军用大型机场大托机场，长沙人都知道，这个机场占地大并且很尴尬的分割了土地的整体规划使用，省市政府几次和空军协调，未果。东侧则又是连绵山地，京广铁路还有几条铁路线横贯。湘江西侧山脉则更多。
岳麓山将湘江西侧分为了梅溪湖-西湖-市府片区和南边的洋湖组团：
梅溪湖-西湖-市府片区可以自然延展到麓谷以及更西边的宁乡县，这个通道是没有自然山脉阻挡的。而市府的北边有座山，叫谷山，把望城与岳麓市府片区隔开，因此望城区就成了别墅集中的地方，在经济发展和普通住宅建设上自然就没什么前途了。洋湖片区则处于三面环山，一面临江的尴尬位置，自然也没什么前途太大发展可言。
从自然地理的角度，比较好开发的就是岳麓区市府到宁乡，长沙高铁南站到黄花国际机场这两片基本没有自然阻挡的区域。因此，长沙市政府在城市发展方向上主导西进。
买房什么最重要，位置，位置，还是位置。
坐标长沙，长沙这么大，到底买哪里？先给结论，岳麓区。
至于为什么选定岳麓区作为刚需盘第一顺位，原因就是自然条件优越，政府重点发展。
可重点关注岳麓区的梅溪湖国际新城板块，地铁2号线、地铁6号线平行东西横穿长沙，覆盖区域高度重合，我定义为黄金走廊，请看下图。（红色粗线模拟标注的就是2、6号线覆盖的黄金走廊）。
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当前刚需买房热门区域
岳麓区也不小啊，高性价比区域精选（结合地铁交通，政府限价）具体点为：
梅溪湖板块（含麓谷）
滨江北板块
洋湖板块楼（靠湘江一侧，地铁线沿线）。
盘那么多，买哪个？基本上是你认筹摇号，能中哪个算哪个，因为价格都不贵，政府已经强制开发商帮你打折了，开发商不能捂盘惜售，不然以后不能在长沙拿地做地产。
长沙楼市六月将迎一波小高潮，多个项目已经获预售许可、并开启认筹的通知，市场上焦虑的情绪得到一丝缓解。长沙多部门针对“捂盘惜售”等违规行为为期一个月的市场巡查，对市场供应起到了有力促进。
刚需买房，必须满足基本的居住需求，而不是没有要求。综合以下几个原因，岳麓区也最能满足刚需的要求。
首先是价格，整体来说岳麓区房价较低，比较符合总价150万以下，首付款50万元以下的刚需人群心理预期和承受能力。
后面推荐的楼盘，都标注了参考开盘价格。享受这个价格还要看你有没有资格，在高层房住不炒的号令下，扎扎实实的限价，当然，是给真正的刚需首套（文末附刚需资格细则表格）。
这里又有一个题外话，慎用第一次购房资格。长沙市住建委公示了关于差别化购房措施的操作细则，细则从申报方案、公示方案、集中登记、选房销售等七个方面进行了明确。
其次是交通，现代城市最重要的交通方式——地铁，从现在长沙二手房成交价格来看，地铁沿线楼盘比非地铁盘高2000元左右，我这里所说的地铁盘，是指距离地铁口600以内的楼盘。
目前长沙只有两条地铁运行，规划了12条，在建的8条，我后面推荐的楼盘，都标注了距离地铁口的具体距离，精确到米。
往后三年时间是地铁密集开通期，具体可看下面地铁规划图。涉及到刚需盘的主要是2号线（已经通车）、6号线（预计2021年通车）和4号线（预计2018年年底通车）3号线（预计2019年通车）。
长沙地铁规划图▼
周边配套就要具体到每个楼盘来说，我这里重点推10个楼盘供大家参考，大部分为即将开盘的，有些在认筹阶段。其中重点推荐黄金走廊梅溪湖国际新城区域。
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具体楼盘推荐
以下是推荐的十个楼盘，如图。
项目分布图（图中为预估价格，仅供参考）▼
1、恩瑞御西湖（参考定价11000元/㎡）（距离地铁口380米、964米）项目位于长沙市岳麓山下、西湖公园畔，项目周边景观、教育、商业、银行、医疗、休闲、娱乐等生活配套一应俱全。2、中建梅溪湖中心（参考定价11200元/㎡）（距离地铁口461米、676米）梅溪湖片区文化、教育等最顶级配套，地铁无缝对接。3、中国铁建·梅溪青秀 （参考定价12000元/㎡）（距离地铁口617米）片区国际设施、配套、生态、商务等诸多优势。4、梅岭国际（参考定价11000元/㎡）（距离地铁口862米、1277米）位于湖南省长沙市中心城区以西的梅溪湖国际新城中部，项目配套3000亩梅溪湖和450亩梅岭公园。5、中央美郡（参考定价9000元/㎡）（距离地铁口620米）项目位于长沙市岳麓区市府板块的核心位置，交通极为便利，周边生活配套一应俱全。6、奥克斯城市之光（参考定价9200元/㎡）（距离地铁口500米） 项目地块位于洋湖垸东北部，猴子石大桥西头，是长沙市总体规划的“一带两轴”中“南部综合发展轴”和“湘江发展带”的交汇区，同时也是湘江西岸创新创意产业带和含浦科教文化产业区交汇处，区域发展前景可期！7、和顺洋湖壹号（参考定价11000元/㎡）（距离地铁口600米）占据最好的洋湖“心”。配套7000亩洋湖湿地，背靠规划中的地铁3号线和总部经济区。8、阳光100新城广场（参考定价12000元/㎡)(距离地铁口500米）。9、兰亭湾畔（参考定价8800元/㎡)(距离地铁口1000米）项目位于湘江与靳江河双江交汇处，东临湘江，西临洋湖湿地公园，北临岳麓山，南临靳江河。10、万科里金域滨江（12200元/㎡）位于岳麓区滨江新城的中心区域，紧邻湘江且距离橘子洲约3公里，交通便利、自然资源丰富。
本周预计开盘的三个项目：
推荐中国电建开发的湘熙水郡（洋湖板块，11000均价）；不推荐才子城（在望城，太偏远）；更不推荐恒大文旅城，位置太偏，南三环以外快到湘潭了，距离城区非常远，虽然是精装，但是价格10000左右，确实太贵。
小贴士，排雷，有一些烂尾楼最近起死回生，旧貌换新颜，刚需客需要仔细辨别：
名单：米兰春天（蔷薇国际），湘江700（湘江熙岸）、四方锦城、半山一号、富瑞星座、怡然翠园、橘郡礼顿山、公园11号、星星soho、中茂城、英泰汇景豪庭。半山一号（至少商业楼是的），看着钢筋水泥好几年了。四方锦城，烂了这么多年，现在没日没夜的施工。橘郡礼顿山之前也是开发商资金链断裂跑路，现在有新开发商接盘，陆续有房子通过中介出售，声称只要交一笔更名费就可交易。天心区万芙路上，青园小学对面富瑞星座，比汇景豪庭烂的更久，在无良中介的虚假宣传中也复活了，不过预售在两个礼拜前已经下来了。金星北，星星soho，名字改了好多个，还曾说要建长沙最大的珠宝交易中心，烂了三四年了。芙蓉路上友谊地铁口那个烂尾楼大家都看过吧，就是正地铁口！而且还没有名字！宇阳西海广场，开发商家族产业，这些房产证确实很麻烦，是个大问题。汇景豪庭。2016年开始拍卖一次，只有几套，成交价4500左右。之后由高盛拍卖准备继续拍卖大概是3000多万的标的物，后有资方接盘，解决承建商债权，雨花区法院调解，上述标的物以资抵债开始对外销售的确不限购，但是要一次性付款。中茂城，目前还有业主贷款下不来、备案也没有。有业主前年全款买了铺，至今没有正式合同和产权证。中茂城并不是评论的那样，它之前只是开发商之一不检点，导致资金断裂了一段时间，停工了一段时间，抵给银行冻结了，政府这块插手盘活了，拉着湖南广电，华融湘江银行注资现在风生水起。岳麓区政府东侧的商业盘，现在名字叫信享汇。也烂尾了很多年，之前二次开工把外幕墙做完了，但是又停了好多年。
附录（滑动查询）▼
——购房资格图来源于房天下
内容简单整理如下：
此次细则出台虽是万众瞩目，其实并没有太多新意，从出台意图看，政府在抑制住房投机炒作的同时，还兼顾了差别化调控。虽新意不多，但也有几点：
首先，在原有基础上再一次清晰界定了首套刚需的范围，如：有本市户籍的购房者、非本市户籍但符合购房政策的家庭、符合限购政策的现役军人、高精尖人才、获得“绿卡”的a、b、c、d类人才都属于首套刚需，只是提交的申请资料各有差异。但也伤害了部分非本市户籍的“真刚需”，如个人家庭户。其次，3月27日发布的新政中的登记细则内容留有几点未知数，此次细则均给出了答复，如：登记就是首套刚需申请购房登记、认购顺序也给出了界定。但对于可能出现的内部操作等现象还是一言以蔽之，即：开发企业集中登记和核实过程中，交易中心可派员到现场进行指导和监督，这还是没法�...